地查勘,如估价对象位置、周围环境,估价对象外观、建筑结构、装?修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等?资料进行核实,同时补充估价所需的其他资料。Р⑸选择估价方法:资料特点+估价对象特点(如类型等)+估价方法的适用条件,一般用多种方法Р⑹确定估价结果(最终估价)?简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数?对于一些不可量化的影响因素,估价人员可对结果进行适当的调整,但应在报告?中阐述理由。Р当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时,必须对使用有关方法得?出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉?及三个基本的考虑因素:? ①根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查;? ②对数据的充分性和可靠性,以及分析中任何假设的有效性进行考虑;? ③对使用评估方法得出的价值范围(数值分布)以及该范围内每个价值?的价值位置(高、中、低)进行考虑。? 最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验,估价结论?很少以三种估价方法的简单平均数为基础。Р⑺估价报告? 口头报告? 表格式报告? 书面报告? 叙述式报告Р1.确定问题Р2.制订评估计划Р3.收集并分析有关数据Р4.使用估价方法Р5.得出估价结论Р6.形成估价报告Р一般数据Р标的财产数据Р可比财产数据Р收入法Р成本法Р销售比较法Р最有效和最佳使用Р3.房地产估价方法Р3.1比较法Р比较法,是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比?较,对这些类似房地产成交价作相应的修正,以此估算待估房地产的正常市?场情况下的价格或价值得一种方法。Р适用范围:不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性Р一般来说,比较法比另两种方法更简单也更直接,其计算的过程也常常较少,?因此,评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判?断要比其他方法所得出的判断更可靠。
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