况调整,应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。Р有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素。Р有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建筑物实物因素。Р4.2.12 进行权益状况调整,应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。Р权益状况调整的内容应包括权利性质、土地使用期限、规划条件、共有情况、出租情况、相邻关系情况、地役权设立情况等影响房地产价格的房地产权益因素。Р4.2.13 区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。Р进行区位状况、实物状况和权益状况调整时,应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较,找出各种因素之间的差异,量化差异程度,进行相应调整。Р4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整,视具体情况可基于总价或单价,采用金额、百分比或回归分析法,通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。Р4.2.15 交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整,对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20%,综合调整幅度不应超过30%。若超过上述幅度,说明该可比实例不合适,应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊,确无更合适的可比实例的,应在估价报告中充分说明理由。Р经修正和调整后的各个可比实例价格中,最高单价不应超过最低单价的20%。Р4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格,应根据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况,选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果,作为比较价值。
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