或公开市场价值。我国早期的房地产估价法规政策及房地产估价教材中,很少明确提到公开市场价值标准。这就像对房地产估价理论和方法需要不断研究探索和不断完善一样,房地产估价的价值标准及其对估价的重要性,也有一个理论与实践的探索和认识过程;对西方国家先进的房地产估价理论和观点的借鉴,也需要一个认识和实践的过程。我国《规范》在定义估价方法时,已经明确了公开市场价值标准,在应用估价方法进行各种目的的房地产估价时,又一次强调了公开市场价值标准,由此可见价值标准在房地产估价中的重要性。《规范》中的这一规定,对于澄清房地产估价行业中估价人员存在的一些模糊认识,统一房地产估价的价值定义,规范和指导估价实践,具有十分重要的作用和意义。根据公开市场价值的定义,公开市场价值是:在公开市场上最可能形成或成立的价格。如何评估确定估价对象在公开市场上最可能形成或成立的价格呢?最好的办法就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格,而这正是市场比较法的基本原理。从定义可知,市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格,即市场上实际成交形成的价格,而其最终目的是确定估价对象在估价时点的客观合理价格或价值,也即公开市场价值。同时,市场比较法还强调可比实例“成交价格为正常价格或可修正为正常价格巾19。所有这些告诉我们,应用市场比较法的最终目的就是确定估价对象的公开市场价值,可见,市场比较法是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。正因为如此《规范》规定:有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法[l]8。进一步分析研究就会发现,其他估价方法同样也体现了公开市场价值标准。这从《规范》对其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出来。收益法是“预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,,ll]a。成本法是
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