价格是短期均衡价格,理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格而上下波动,不会偏离太远。房地产估价所评估的是房地产的市场价格。4、评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼,如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格,采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格,采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。收益法求得的价值倾向于最高买价,成本法求得的价值倾向于最低卖价,市场法求得的价值倾向于成交价格。此外收益法求得的价值趋向于理论价格,市场法求得的价值趋向于市场价格。在市场泡沫时,市场法求得的价值?(市场价格)大大高于收益法求得的价值?(理论价格)。在市场不景气时,成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值。从理论上讲,一个良好的评估价值=正常成交价格?=市场价格。三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值。某一房地产的投资价值,是该房地产对于某个具体的投资者?(这里的投资者是广义的,包括消费者)的经济价值,是该投资者基于个人需要或意愿,对该房地产所估计的价值或做出的评价。而该房地产的市场价值,是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点,市场价值是惟一的,而投资价值因投资者的不同而不同。在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率,而在评估投资价值时,该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率?(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,大于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值。10
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