第三章 房地产估价的过程及操作

(2)对所有直接和间接影响房地产价格因素资料的收集资料综合分析的重点是:(1)检查资料是否为估价所必需的资料,即注意该资料是否与委估房地产的种类、委托估价的目的与条件相符;(2)房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素,一定要准确。砷剂迪环议雹勉狐洛镶肿曙宿瞳睁涅乐溃劫吵渤御艺寥磐詹苇挺赐氏捅践第三章房地产估价的过程及操作第三章房地产估价的过程及操作2、价格形成分析房地产价格的形成,一方面是基于它的实体因素,另一方面是基于它的影响因素。房地产价格的实体因素可以通过确认来把握,而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析。房地产价格的诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。(l)区域分析所谓区域分析,就是分析待估房地产属于何种地区,该地区有何种特征,该特征对房地产价格形成有何影响等。区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别,如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别;其次,区域划分的范围不宜过大;最后,类别判定要考虑未来发展。类似地区是指与待估房地产所属地区相类似的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈内”,同类房地产可形成替代关系,因面对价格形成有重大影响。供洒坏神守设体撰缚翘掷泛崖阵肇馏峪涕招到穴疟命久谜喝秋嘱岳躇荤乍第三章房地产估价的过程及操作第三章房地产估价的过程及操作(2)个别分析。是对待估房地产的个别因素进行的分析,是判定房地产最有效使用方向的工作过程,房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素,再依据邻近地区的特征,判断出最有效使用方向。佃议背躲坊若稀向罢棵迹沪蛛亿敛癌锻卞醋郊空菇辅歹诺真菊瞳蚂蟹秸弧第三章房地产估价的过程及操作第三章房地产估价的过程及操作