比准价格进行技术处理以确定估价对象现值收益法也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常收益,选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。对上述两种方法所得到的结果进行综合后,得到估价对象的最终价格.(十)估价结果本估价机构根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析,确定估价对象于估价时点2016年1月1日可能实现的市场价值为:人民币XXXX万元,大写金额:XX仟XX佰XX万元。单价:XXXXX元/㎡(十一)估价人员估价人员:范伦(十二)估价作业日期2016年1月1日至2016年1月3日。(十三)估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自2016年1月1日起原则上为一年,但市场状况变化很大时,估价报告应用的有效期不超过半年。如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。估价技术报告(一)个别因素分析名称:北京市海淀区太阳园小区商品房坐落:北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号,正南方靠北三环,街对面是大钟寺商业广场,正西方靠大钟寺东路方向,委估对象地处北京市商业中心建筑面积及使用年限:委估建筑物于二OO七年建成,维护保养情况较好,成新率为87%,建筑面积为188.42平方米,其中含公摊面积24.29平方米,使用年限至2077年02月23日。产权性质:土地产权性质为私有住宅商品房。(二)区域因素分析估价对象位于北京市海淀区太阳园小区11栋第12层02号,正南方靠北三环,街对面是大钟寺商业广场,正西方靠大钟寺东路方向,委估对象地处北京市商业中心,繁华程度高,交通方便,靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽,人流量大,周围环境良好,目前是北京市繁华的商业、办公地段。
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