款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响,有可能发生变化,影响本项目经济目标的实现。Р(一) 盈亏平衡分析Р 假设本项目总投资不变,而且销售投资回收进度如基准方案所设,当销售率为54%时,全部投资利润为零,也就是说,投资恰好保本。一般认为,当盈亏平衡点的销售收入率≤70%时,项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为54%,可见风险度较低。Р(二) 敏感性分析Р影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本和销售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此,本项目敏感性分析针对全部投资评价指标(财务内部收益率和投资利润率),分别计算销售价格上下波动10%和建安工程费上下波动10%时,对财务评价的影响。计算结果详见附表18Р附表18 敏感性分析表Р Р售价变动Р建安工程费变动Р-10%Р0%Р10%Р10%Р0%Р-10%Р全部投资Р财务净现值Р(万元)Р-4901.31Р2429.35Р9760.02Р3656.52Р2429.35Р1202.18Р财务内部收益率Р——Р30.6%Р61.2%Р20%Р30.6%Р41.2%Р投资利润率Р18.19%Р32%Р45.81%Р26%Р32%Р38%Р由附表18中的数据可得出Р1.当建安工程费增加10%时,全部投资评价指标为:Р 财务内部收益率为20%,投资利润率为26%。以上计算结果表明,如果建安工程费增加10%,其全部内部收益率大于基准收益率(10%)。因此,在项目开发建设中,建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率,但还有活动的空间。Р 2.当销售价格降低10%时,全部投资评价指标为:Р 财务内部收益率为负值,投资利润率为18.19%。以上结果表明,销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响,内部收益率达不到基准收益率。因此为了保证获得预期的效益,需要加强市场营销工作,尽量使销售计划得到实现。
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