??2.5产业类??工业+商住类综合开发??工业+商住+产业投资+市政设施等Р城市发展阶段 1 ??区域发展定位??城人市口发结展构水、平市:场容GD量P、、产规业划结布构局等、??母城与开发区的联动关系??开发区的发展阶段??开发区的产业结构??土地指标状况产城关系土地关键地产指标要素价格政策需求Р城市(开发区)三个阶段 1 初期(要素聚集起) 中期(产业带动) 成熟期(产业升级) ??大企业带动??部分产业集群初步??产业成熟腾笼换鸟??资源带动形成??商业、地产成熟??政策带动??房地产发展快速增??土地供应紧缺??房地产启动长??土地充裕??土地供应趋紧资源优先机遇优先利润优先基础设施地产金融土地运营工业物业差别化、升级型物业工业物业专业市场综合体模式Р选址 1 ??价值提升??三靠近原则:靠近主城区;靠近配套区;靠近交通中心??产业集中区区位城市基础条件市场分析??经济增??城市发??位置??可行性长极分展分析析??交通研究??产城互??政策导动关系??配套向分析??发展要素Р市场 1 市场特征分析??买方、卖方、利基市场分析市场要素分析??4P分析利润分析??财务分析Р竞争 1 市场竞争特点分析??市场领导者??市场追随者??市场挑战者市场生命周期分析??导入期/成长期??成熟期/衰退期竞争对手分析市场竞争战略分析??成本领先??差异化??目标集中化Р土地资源 1 土地丰富??以时间换空间??以资源换空间土地趋紧??资源与机遇土地稀缺??利润与速度Р政府因素 1 任期政策关键要素服务迫切程度Р产业地产投资主体 1 ??政府: 区域运营为主体; 经技技术开发区/高新区/专业园区??企业(房地产、产业地产商、工业企业): 专业园区??政企结合: 区域运营专业园区Р产业地产收益来源 1 ??土地及物业??基础设施??政策收益??资源置换??金融??服务性收益Р1 谢谢
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