地产市场环境调查(PEST分析)(1)政治法律环境调查国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、产业政策、优惠政策等。有关房地产开发经营的法律法规,如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。(2)经济环境调查主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开发的影响。国家、地区或城市的经济特征,经济发展的规模、趋势、速度、经济效益等。项目所在区域的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施、地区内重点开发区域、同类竞争物业的供给情况一般利率水平,获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率国民经济产业结构和主导产业居民收入水平、消费结构和消费水平项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况财政收支对于不同的物业类型,所需调查的经济环境内容有很大的不同,须结合具体项目情况展开有针对性的调查(3)区域市场调查? 区域市场调研是针对于已经有投资意向、目标地块的开发公司而言,主要考察项目所在区域、地段的市场状况,调查更具有针对性,内容更详细和实用。如:区域经济发展程度、文化氛围、人文素质、交通程度、教育状况、自然环境等;区域的公共设施状况、道路状况、城市发展规划、区域功能等方面的内容。2.房地产市场需求和消费行为调查针对不同的产品分析其供给和需求状况消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况;消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向。需求动机调查。如消费者的购买意向,影响消费者购买动机的因素,消费者购买动机的类型等购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为,消费者的购买模式,影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
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