房地产评估

方法估价对象用途为住宅,与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全,故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格,?由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域,可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价;?由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多,?可采用市场比较法测算其市场价格。?然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。1、基准地价系数修正法:?是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原则,就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。2、成本法:是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和,减去建筑物折旧,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。3、市场比较法:?将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。十、评估结果本着公正、公平、公开的总原则,经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析,按照房地产评估的基本原则和估价程序,选择适宜的估价方法,评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下,于估价时点2016年1月10日的市场价格为:(币种:人民币)房地产总价:1625.05万元大写金额:壹仟叁佰伍拾陆万陆仟贰佰元整房地产单价:82246.14元/平方米十一、估价人员勘查人:张**签名:估价人员:张?**?签名:联系电话12345678901十二、估价作业日期二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日十三、估价报告应用有效期本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年(自二○一六年一月十六日起至二○一七年一月十五日),若市场有较大波动或超过一年,需重新进行评估。