金管理团队实现。4、基金投资商模式基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产商业模式,以普洛斯、安博、嘉民、丰树等物流地产开发商为典型代表,国内的万通控股正在实践这一商业模式,该商业模式大致如下图所示:基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金,其可通过与老厂房拥有方,如制造企业合作,收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方,或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻,当工业物业的入驻率达到一定水平,每年能够产生可观而稳定的现金流时,通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作,完成一轮的资本循环,进而从事下一轮投资。对于基金投资商而言,其最为关键的能力是资本对接能力和资产管理能力。基金投资商只有对金融知识、金融工具及渠道方面有很好的掌握,才能够确保能再前期的并购和物业投资上获得县级以及在未来的资木运作上对接资本市场,从而保证公司在业务开拓上能够获得足够的资金发展动力和清晰的退出渠道,维持公司投资运转。基金投资商的自身定位决定了其必须具备足够强大的资产管理能力,才能对物业进行持有运营,对物业升值和资产价值成长周期有敏锐的判断和把握,保证公司业绩的可持续发展。为了同时具备资本对接能力和资产管理能力,基金投资商必须成立专门的部门具体负责,以普洛斯为例,普洛斯形成了由地产开发部、物业管理部、基金管理部形成的“三核联动”模式,地产开发部主要负责物流地产的开发及前置招商,物业管理部主要负责将出租率提升到90%以上,基金管理部主要负责对接资本。产业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求,对于产业地产商,尤其是新进的产业地产商而言,该四种模式没有优劣之分,只有适合不适合之说,产业地产商还需在行业法律法规的边界内,根据自己的资源、能力状况,选择适合自己的商业模式,以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。
全文预览
