,实现整个产业链的打造及完善。? 如上海金山的上海石化工业园区Р1.2.4 综合运作模式? 指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。Р1.2.5 私人业主开发模式? 目前在小厂房这一块,私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨,其利润汇报率已经超过商业地产,且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩,这类开发模式会逐渐减少,再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力,时常也逐渐将其淘汰。Р1.3 工业地产企业盈利模式Р1)主要以土地溢价增值而获取利润? 投资开发商在完成项目基础设施建设后,进行项目主题包装与概念推广,实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。Р2)进行项目开发,通过长期持有经营收益或出售产品获利? 项目投资开发商,或独立,或联合,进行项目的整体开发,通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式,实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后,进行已定的产业主题类企业招商引进,从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后,进行一级开发包括基础设施的建设,打造设施平台,吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。Р3)通过与工业企业联合,按需订制地产开发模式而获利? 工业地产开发商取得工业用地后,进行项目主题包装与概念推广后,与已确定主题的产业企业强强联合,按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目,从而实现最低风险下的项目收益。
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