,对于消费者而言,“产品是第一性的,营销是第二性的”。Р 有人说,在目前中国地产界,房子的差距不是地上,而是地基以下的地段的差距。房子本身无所谓好坏,好坏的差别只是升值空间。诚然,房子作为产品,其核心部分不只是指人饮食起居的那部分钢筋水泥围合的那部分空间,还包括社区环境、景观营造甚至小区周边的环境等三个层面的空间。Р因此,好的产品是一个综合实力的比拼。Р其二是消费者的中心地位。营销的本质是沟通,其目的是为消费者创造利益。在与消费者的交流过程中,我们必须切实将消费者放在平等的地位,开发商有义务将尽可能真实的信息传达给消费者。Р房地产产品创新以满足消费者需求为中心。消费者的需求一般可分为现实需求、潜在需求和审美需求,产品创新的导向一定是首先满足消费者的现实需求,并准确预测其潜在需求,进而引导消费需求向更高的审美需求发展。Р Р菲利普·科特勒在他的伟大著作《营销管理》中指出的那样,“消费者购买的基础是能感知的价值”。臆造的或是时髦的概念消费并不能带给消费者实在的益处,自然也得不到日趋理性的消费者的青睐。营销必须最大程度地帮助消费者降低其购买的交易费用,顾客忠诚度是对营销成功与否的最后检验。Р在地产营销界,脱离消费者的实际需求,产品规划设计与消费者、区域市场需求脱节容易造成市场抗性。就不得不逼迫策划人在营销过程中派生出大量的匪夷所思的概念和手段,实际是对业障的不负责,业主在购买、使用产品后出现的后悔、失望甚至怨恨时有发生,这种现场在西安地产界是屡见不鲜的,对开发商代理商是信誉的损伤。Р第三个中心是管理制度的中心地位。从营销本身而言,创意和策划的科学性,执行过程的延续性,效果的评估性,这一整套营销流程必须建立在管理制度化的基础上才可能规范化、职业化,进而走出“整体性的困境”。Р在房地产业竞争激烈,利润摊薄,过度营销时代,回归产品,合理营销或许是一个趋势,也是开发商应该面临的理想选择。
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