见附件9;(2)确定基准价格(V0)样本房屋的评估价格即为基准价格,当样本房屋有类似房地产交易的,应选用可比案例直接比较法进行评估;样本房屋或类似房地产有经济收益的,应选用收益法进行评估。基准价格可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法进行评估。(3)确定评估价格各被征收房屋应与样本房屋的房地产实体因素进行比较,按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的价值,其计算公式为:评估价格Vi=基准价格V0×P5P5─样本房屋修正为被征收房屋实体因素修正系数,系数确定见附件9。第二十条收益法评估:收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用净收益按一定比例递增评估的技术路线:1.确定未来收益年限;2.估算未来第一年净运营收益;3.选用适当的净收益逐年增长率及资本报酬率;4.选用适宜的计算公式求出收益价格。收益法按下述公式:其中:V——房地产在估价时点的收益价格A——房地产的未来第一年净运营收益Y——房地产的资本报酬率g——净收益逐年递增的比例n——房地产的收益年限以上相关参数的确定见附件10。第六章其它征收评估问题处理第二十一条“地大于房”的评估:对被征收住宅和非住宅营业用房合法土地使用权面积大于房屋合法建筑面积的,合法土地使用权面积大于房屋合法建筑面积的部分应给予补偿,计算公式为:1.“地大于房”面积S=合法土地使用权面积-房屋合法建筑面积2.住宅“地大于房”土地单价W=被征收房屋所处区域住宅用地基准地价×L3.非住宅营业用房“地大于房”土地单价W=被征收房屋所处区域商业用地基准地价×L当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时,L取0.6;当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时,L取1。征收原为集体性质土地上房屋,参照国有土地上房屋评估时,参照国有划拨性质L取0.6。
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