市场是指经营业态是专业销售、批发同类商品的专业性市场。如装饰材料市场、家具商场、农贸市场、钢材市场、灯具市场、家电市场、汽车销售4S店等专业性市场。第三十七条商业房屋评估时,选取的市场可比实例应为估价对象同一供求圈内,档次相当、权利性质相同,面积接近,选取的可比实例规模一般应当在估价对象规模的0.5-2倍范围内;交易日期原则上不超过一年;价格类型与所选用的估价方法匹配。第三十八条大型商场和专业市场评估中,不同楼层的商业房屋,能够单独评估的应分楼层进行评估;确实无法分楼层评估的,可参考一楼商业房屋的评估结果进行楼层修正,求取出一层以外的其他楼层商业房屋的价格。第三十九条临街商业房屋评估中,楼层商业房屋的价格评估,可参考一楼商业房屋的评估结果进行楼层修正,求取出一层以外的其他楼层商业房屋的价格。第四十条工厂、学校、科研等单位占地范围内的商业用房没有单独土地使用权证或者土地使用权证记载的用途不是商业的,评估时其占用的土地使用权面积按照实际容积率进行分摊;不适合用实际容积率分摊商业用房占地面积的,可按商业用房屋基底面积乘1.2的系数计算其占用的土地使用权面积,用途按出让性质设定,但评估结果中应扣除土地使用权改性应产生的费用。按照上述容积率测算后的剩余土地,可以单独测算其土地使用权价值。第三节办公房屋评估第四十一条按照办公房屋的规模、档次、设施设备等,可将办公房屋划分为商务办公房屋、行政办公房屋、其他办公房屋等。第四十二条办公房屋评估应当充分考虑其区位、建筑规模、楼宇档次、设施设备、车位配备、是否有中央空调、是否配备电梯及电梯档次和数量、经营业态、物业管理水平等影响办公房屋价值的因素。第四十三条行政办公房屋和独立办公楼宇,无法采用市场法和收益法进行评估的,可以采用成本法进行评估;房地产估价师应当综合考虑建筑物和土地以及其设施设备相结合所形成的房地合一的价值,必要时应当做市场状况修正。
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