格求取。(3)建筑物折旧根据被征收房屋的建成年代、建筑结构等结合其使用、维护保养的程度由评估师现场勘察后确定。建筑物折旧应考虑物质折旧与功能折旧。三、收益法评估。是将被征收房屋的未来净收益逐年折现到评估时点并累加求取其客观合理价格或价值的方法。该方法适用于有收益的房地产,条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。运用此方法评估应根据净收益的年限及变化情况选用不同的基本公式,具体参见《房地产估价规范》。净收益按照类似房屋的租金或经营收益确定,类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位级别的社会平均收益水平修正确定。并按下列规定求取:1、被征收房屋属于出租型的:净收益为客观租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。2、被征收房屋属于商业型的:净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、税金及附加、管理费用、财务费用。3、被征收房屋属于生产型的:净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、税金及附加、管理费用、财务费用。评估对象资本化率应按规范要求求取。评估对象收益年期的求取主要根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。四、假设开发法评估。是指将被征收房屋开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取价值的方法。该方法主要适用于在建工程项目。基本公式为:被征收房屋在建工程价格=开发完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润估算开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估,通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。第四章其他征收评估问题处理第十七条对住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准而改变房屋使用性质的,仍按原使用性质评估。但对取得工商营业执照一年以上并持续营业至今的,对其直接用于经营的建筑面积部分按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例进行评估,方法如下:
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