以清楚地发现项目的股权价值和在建项目的股权价值之间的差异:项目的股权价值是在后续资金投入的前提下,项目的股权价值;在建项目的股权价值则是立足于已经投入的成本,依据利润与成本的配比关系,计算出的相应股权价值。这一差异为在股权交易中的谈判中设定了一个合理的区间,即股权价格应该在以在建项目的股权价值为下限,以项目的股权价值为上限的区间范围内。借用案例A,可以理解到B公司要收购该项目公司的股权,其可承受的价格应该在3.94亿元-6.26亿元之间。四、收入、成本、税收等定价要素的相关说明为了便于说明,笔者例举了较为简单的案例,但在实际工作中为了确保定价的合理性,一些定价所涉及要素的选取和计量还需注意其他一些方面。收入的预计主要涉及两处,第一是未来的售价,第二则是收入实现的时间和方式。预计的售价应参照市场价值并考虑未来的房价趋势来定夺,收入预计实现的时间或是否分阶段确认收入将影响到收入的贴现结果。在整个定价的过程,成本的计量和选取是关键,一般在计算项目预计利润时应该采用预算总成本,由此在不考虑时间价值的情况下:预算总成本=在建成本+续建预计成本。鉴于成本依据工程施工进度分阶段投入的特点,在成本贴现时,常用的经验方法是采用年金现值取代复利现值计算。需要强调一点,在建成本就是账面成本,因此不需要考虑在建成本的现值。税收中最关键的是土地增值税的计算,该税种金额大,计算过程复杂,税务筹划的空间大,笔者今后将另行撰文说明。其他税种如营业税、所得税等都有规定的税率,只需按比例预测即可。税收支出的贴现方面应注意:税务清算一般在项目完工半年后开始,折现应考虑适当延长折现期。纵观全文,不难发现在建项目股权定价方法本质上还是贴现现金流量法的灵活运用,关键在于把会计核算中的配比原则和财务理论中的贴现方法结合起来,将项目利润的现值分割成在建项目利润现值和续建利润现值两块,这为评估在建项目的股权定价奠定了基础。
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