车场是开发商以法律规定的比例修建的,由全体业主共有,这部分停车位随住宅的销售一并发生所有权转移;为满足业主需要,开发商可额外增设停车位。这部分停车位,应当由开发商与业主单独约定,约定后属业主专有,并办理独立产权登记手续。Р (二)法律上明确“首先满足业主需要”的界定,使其具有可操作性Р 开发商修建增设的停车位后在一定年限内只能出租或出售给业主,兼顾业主的“现实需要”和“潜在需要”,满足业主的需要后可出租给业主外的第三人。开发商违反“首先满足业主需要”时,业主有权向人民法院申请撤销该交易或认定该行为无效。Р (三)对“约定归属”进行法律约束Р 对于“约定归属”,有待进一步明确:约定的主体包括开发商与业主,也包括业主之间,且严格限制业主以外的第三人参与小区停车位的“约定归属”。约定的时间可以在签订商品房买卖合同时约定,也可以在签订商品房买卖合同之后另行专门约定。在没有约定与约定不明的情况下,停车位应该归业主共有。Р 注释: Р ①韩晓利.论居民小区停车位、车库的归属与利用.研究生法学.2007(4). Р ②王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题.现代法学.2006(5). Р ④高圣平.解释论视野下的车库、车位权利归属规则——以《物权法》第74条第2款、第3款为分析对象.政治与法律.2008(10). Р ⑤台湾法律将现实生活中地下停车位按是否依法律强制规定为标准分为法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位三种。Р 参考文献: Р [1]王利明.物权法研究(修订版·上卷).中国人民大学出版社.2007年版. Р [2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究》.法律出版社.1995年版. Р [3]梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由·物权编.法律出版社.2004年版. Р [4]奚晓明.最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用.人民法院出版社.2009年版.
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