商所有的前提。在某种程度上已认为规划内的车位、车库所有权并非属于业主共有,是有利于开发商的。开发商通常都会有可能采取出售或者附赠的方式将所有权归属于部分业主,或者保留对车位、车库的所有权,出租给业主使用。Р第五,根据该规定,业主对车库的使用权是通过约定取得,不能对抗第三人。而一些国家规定,应将停车区域按住户的居住单元予以分配,进而将其设定为供该居住单元全体住户专有使用,这种专有使用权实际上是一种物权。[10]若是物权,区分所有建筑物的每一位业主都有权要求获得使用权,并可对抗第三人。Р(二)对《物权法》第七十四条的评析Р笔者认为,《物权法》第七十四条的规定有如下几个好处,主要体现在:Р一是,有利于当事人通过协商来体现自身的利益,也有利于争议的解决。《物权法》明确开发商或者业主通过约定确定车库权利的归属,是希望双方通过约定的形式确定所有权归属后,定分止争。这一规定,有助于权利的确定,减少争议,并充分体现了私法自治原则。私法领域中奉行的基本原理是自治。[11]通过私法自治,能更好地协调各方利益,因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者。Р二是,有利于对车库有效利用和管理。全国人大法工委主任王胜明认为,车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用,它一般都是由业主专有和专用的; [12]从这个方面来讲,共有是不好操作的。如果归业主共同所有,通过业主委员会来分配,使用和收益的效率会大大降低。这势必引来更多纠纷。在目前业主自治能力较弱的情况下,让开发商行使所有权可能是一个更好的选择。Р三是,有利于鼓励开发商修建车库。我国目前小区车位、车库极其紧张,停车难的问题非常突出。这与我国汽车市场发展太快有关。这就需要鼓励开发商尽可能开发更多的车位、车库,来缓解目前紧张的局面。Р四是,车库的使用权不作为物权,那么不是每一位业主都有权要求获得地下车库的使用权,在目前供不应求的阶段,有助于小区的稳定。
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