困难。因此,现在严格分别按规定修建防空地下室和地下车位,把防空地下室作为未来备用车库,是比较合理、也是合法的一种做法。 2 、开发商超义务和标准修建的车库的身份问题目前,超标准和义务修建地下车库,在许多大城市都相当普遍。这些车位在销售过程中,如果开发商与购房者都同意与标准内车库一起纳入商品房销售合同中,并不存在什么问题。但是,因种种原因,许多开发商往往单独销售这种车库, 结果就出现了必须确定其身份的问题:首先,按我国目前的法律法规,小区内的地下建筑不交建设规费、不算容积率、没有产权证,作为地下建筑的地下车库, 与地上建筑(房屋)是同一类固定资产吗?其次,房屋上市交易必须两证齐全(产权证和土地证),但是,小区内的地下车库到目前为止无法分摊土地使用权。即..页眉.. 页脚. 使把地下车库看作是一种房屋,核发产权证,它与土地所有权的关系又如何处理呢?因为没有地的房子就不是法定意义的“房屋”,例如房车这样的空间、游轮上的卧室餐厅和客房都不是“房屋”,都不能按“房屋”转让,只能当车、船等其他财产来办理法律上的过户手续。所以,不确定地下车库的身份,让其独立上市交易,是缺乏法律依据的。这是围绕小区地下车库产权纠纷和矛盾不断的另一原因。对此,首先,应该把地下建筑和地上建筑同等对待,纳入到房产管理体系,由房产管理部门统一核发房屋所有权证明并进行管理;其次,让地下建筑和地上建筑一起分摊土地使用权(另一种思路是设立与地面土地使用权对等的地下空间使用权,如《物权法》草案已经有类似条款),核发土地使用权证。这样,不论通过哪种方式,对地下建筑的身份进行确定并核发身份证明以后,将会避免由此引起的矛盾和纠纷。需要注意的是,一旦地下车库有了独立的身份以后,即便是只拥有某个小区一个地下车库的产权,该产权人在权利和义务上与小区任何一个业主是平等的,有权参与小区重大事项的决策,也有义务交纳物业管理费、维修基金等。
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