年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)РP=.87 7%×[1- 1 (1+7%)44]=.80(元)Р4.计算房地产的价值。Р房地产价值=+.80=.80元Р5.利用调整后的分步计算结果,通过综合资本化率计算房地产价值。Р(1) 综合资本化率。РR= R1×L+R2×B L+B=7% ×.80+8%× +.80=7.386%Р式中:R------综合资本化率Р R1----土地资本化率Р L------土地价值РR2----建筑物资本化率РB-----建筑物价值Р(2)房地产净收益。Р年房地产净收益=-73260=(元)Р(3)计算房地房地产价值。РP= 7.386%×[1- 1 (1+7.386%)44]=.04(元)Р 6.调整后结果分析Р先计算房屋建筑物价值,再利用土地剩余技术计算土地使用权价值,分步计算的房地产价值为.80元;利用分步计算结果,通过综合资本化率直接计算房地产价值为.04元,两者相差2163.24元,系由于计算中小数点进位造成,因为计算中多次应用指数,因此两者是相等的。Р五、结论Р《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页Р“收益法在房地产评估中的应用”例5-4,计算房屋净收益时,假设房屋收益年期为无限年期,以致造成分步计算的房地产价值为.15元,与利用分步计算结果,通过综合资本化率计算的房地产价值.11元之间相差72429.04元。房屋收益年期采用与土地使用权剩余年期相同的有限年期,分步计算的房地产价值为.80元,与利用分步计算结果,通过综合资本化率计算的房地产价值.04元之间无差异(两者相差2163.24元,系由于计算中小数点进位造成,因为计算中多次应用指数),因此,个人认为,《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4,计算房屋净收益时,不应假设房屋收益年期为无限年期。
全文预览
