卖、获取不当利益的现象泛滥。有调查显示在城郊地区,小产权房发展势头迅猛、供需两旺,屡禁不止,已经接近城镇住宅数量的 1/3.[1]Р Р 3.集体建设用地违法流转。法律对土地流转程序和用途有严格限制,获得产权需要缴纳土地出让金或税费。相比而言,规避国家现行法律的隐性交易成为获取增值收益的最优选择。一方面,这种交易造成了空闲地和多宅户的不正常现象。另一方面,由于国家政策法律的限制,这种交易具有不正当性,体现为建设用地产权缺失。上述土地隐形市场滋生土地纠纷、矛盾冲突。Р Р (二) 农村房地产市场管理失控Р Р 1.流转主体不明确。十七届三中全会以来,国家对土地流转政策适当放开,但是细化性政策和相关法律还未出台,对土地流转的主体没有明确规定。受土地收益的诱惑,政府和村组织积极的介入在流转中发挥主导性作用,改变了最初的商业主体与农户之间的自发交易。政府发挥积极主导作用为土地流转带来的效益是明显的,但是对农民土地权利的漠视、甚至违背农民的意愿作出的土地流转决定,使农民自主流转的权利受到侵犯。加上对流转主体法律地位没有明确规定,土地登记无法进行,出现了权属管理混乱的问题。Р Р 2.地价管理缺位。农村集体建设用地价格缺少市场价格机制,低价成交现象频繁。政府在地价管理方面又无法可依,市场和政府双重缺位,导致农村土地价格较为混乱。过多的低价成交和租赁现象,一方面冲击了国有土地市场,相对拉低了房价,但另一方面却严重损害了农民的财产权益。农村建设用地变得不值钱,农民的土地收益严重受到侵犯。而城市的房产因为可以获得权属登记而价格仍居高位。Р Р 3.农村房地产市场缺乏监督调控。农村房地产市场的主体除了政府、集体、村民外,还有投资者、开发商、建筑施工队、购房者。这些主体受制度制约和自身素质的影响,在签约、交易、经营及办理房产登记等方面容易产生法律纠纷,需要权威组织的协调、监督、管理。Р Р123
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