提下,评判具有模糊因素的事物或现象,并能较好地处理方案评估与排序过程中的模糊性和人脑综合判断的一种方法。Р纵观上述各风险评价方法可以看出,各种分析方法都有其有点喝缺点。由于商业房地产投资风险评价体系包括了很多复杂的评价指标,是一个多层次的复杂系统。这些评价指标对房地产项目风险的影响程度有时很难用确定的数值去度量。考虑到房地产投资风险的层次性、评价标准中存在的复杂性以及评价影响因素的系统性和非系统性一系列的问题,还有实际应用的前景,本文将采用系统分析法对房地产投资风险进行评价,对我国商业房地产投资风险进行分析。Р第四章基于系统分析法的商业房地产投资风险分析Р4.1 系统风险分析法简介Р商业房地产投资风险由系统风险和非系统风险所组成。由房地产投资组合理论可知,通过适当的投资组合选择,投资者所面对的非系统风险差不多可以完全规避和控制,但系统风险依然存在。因此,商业房地产投资系统风为何种形态投资影响整个投资市场的评估。在进行房地产投资决策时,常用财务净现值(NPV)和内部收益率(IRR)作为评价指标。而两者都是基于基准收益率,没有考虑风险因素。如果把风险因素考虑进去,对于评价方案来说,仅仅考虑用基准收益率折现是不够的,根据资本资产定价模型,风险要产生风险溢价,应该考虑到风险因素对收益的影响,以及物业增值带来的收益增加。因此,应该在基准收益率基础上考虑风险和增值因素的投资收益率作为折现求净现值的依据是比较符合房地产投资实际。其具体步骤如下:Р4.1.1 风险因素分析Р首先分析商业房地产投资项目面临的主要投资风险因素,然后对房产专家进行调查,通过调查统计分析确定各风险因素发生的概率,被调查项目的收益率、及预测物业增值率等。Р4.1.2 求风险变异系数Р一个投资方案的风险程度大小,可用风险变异系数表示。通过第一步的统计结果求风险变异系数。风险变异系数的实质为损益值的方差与期望值之比。即:
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