究Р!!塞塑皇查堂堡圭堂焦丝壅笙!墨茎!!墨Р房地产投资项目的敏感性分析主要围绕内部收益率、净现值、投资回收期等指标进行。不确定性因素的选择主要依据两个原则进行:一是因素在可能变动的范围内的变动结果将会强烈地影响经济评价指标,二是因素发生变动的可能性大,并且有可能对项目造成不利影响。Р对于房地产项目,在项目的不同阶段应该选择不同的不确定因素。如在获取土地使用权阶段,主要的因素有土地区位、土地取得费、土地开发费、容积率的限制等;在开发建设阶段建设期、建安费用等:在经营阶段主要的因素有单价,租金、税金等。Р计算因素变动使评价因素变动的效果时,首先要对某特定因素设定变动数量或幅度,在其它因素固定不变的条件下,计算评价指标的变动情况。通过对评价指标的变动情况,找出最敏感的变动因素确定为该项目的敏感因素。Р概率分析概率分析是使用概率研究预测不确定因素对房地产投资项目经济效益影响的一Р种定量分析方法。概率分析可以描述项目同时在多种不确定性因素影响下的经济评价指标,并可以通过连续概率分布情况,判断可能发生的损益或风险,从而在项目评估时做出科学的决策。Р概率分析的步骤如下:Р1.确定需要进行概率分析的不确定因素。Р2.确定每一个不确定因素可能出现的各个状态的概率,其概率之和为Р1。概率估计的准确度直接影响概率分布的可靠度,对其估计时应该结合统Р计资料、专家经验和市场调查情况等综合进行判断。Р上Р3.计算变量的期望值,计算公式为E(x)2∑xiP(x1)Р,2lР4.对计算结果进行综合性的评价与判断Р2.4关于房地产投资贴现率确定的进一步探讨Р贴现率不但是资金时间价值的度量,而且是一个投资收益率标准,对动态指标的计算和分析结果都是举足轻重的。在实际工作中,贴现率的确定比较含糊,没有较好的方法,实际工作中常常是依据开发商的主观意愿来确定,这样容易引起争议,Р房地产开发项目投资分析与经济评价研究
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