析等方面,都应充分考虑未来的变化。另外,在交易实例价格的检查,资本化率的确定等方面也必须坚持预测原则。第二节不动产估价的原则(七)收益分配原则(贡献原则)运用房地产所产生的收益,一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产要素结合而产生的,应该分配给各个要素,这是基本的经济原理,被称之为收益与分配法则,也被称之为剩余生产力原理。按照收益与分配法则,我们可以从运用房地产所获得的总收益中确定出由房地产所产生的收益,以及土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以相应的资本化率进行还原,即可求出该房地产或土地、建筑物的收益价格,这是收益还原法(包括土地残余法和建筑物残余法)的基本原理。因此,收益与分配法则是收益法的理论依据之一。第二节不动产估价的原则(八)公平原则房地产估价必须站在公正的立场上,估价的目标在于确定一个客观合理的价格,不受被评估对象各方当事人利益的影响。此即公平原则,或称之为独立性原则。它是由房地产估价业务的性质和意义所决定的。在房地产估价制度上规定,其估价人员与评估对象有利害关系或是有关当事人的近亲属,则应实行回避;自有自估行为不具有法律效力。第三节不动产估价程序不动产估价程序,是指不动产估价作业按其内在联系,所形成的各个具体操作步骤和环节。一般而言,评估一宗不动产主要包括明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等基本步骤。一、明确估价的基本事项一般来说,估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。第三节不动产估价程序(一)明确估价对象明确估价对象包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。估价对象的物质实体状况主要包括:土地面积、形状、临路状态、土地平整程度、地势、地质水文状况,建筑物面积、建筑结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。
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