即将推出的每一幢商用物业均价;(2)为确保实收价格达到计划价格指标,需将常规折扣计入每幢商用物业均价内,得出推售均价。常规折扣主要有:付款方式折扣、内部认购折扣、领导特批折扣、等。推售均价计算方法为:推售均价=均价分布图规定的楼宇均价×[1﹢∑(1-常规折扣)];(3)确定推售均价后,根据项目公司的推售计划、本部门意见、结合每一单元的特点,综合各种权数后,对每一单元计算出一个试算价格,并汇编成商用物业价格试算一览表。4、营销中心组织召开定价会议,讨论价格试算一览表的可行性,与会人员应包括:营销老总、价格小组成员、营销中心负责人、营销中心定价组成员,财务部有关人员。5、经价格会议讨论取得共识后,由营销中心根据试算表制定出每幢楼宇的商用物业价目表及使用说明,经财务部核实后,加盖项目公司公章,然后颁发给项目公司使用。三、影响商铺定价的因素1、客流量系数这是衡量一个商铺价值最重要的因素,客流量越大的商铺,商业价值越高;反之,则越低。2、间隔设计系数一个商铺,它的门面越阔价值越高、纵深越小价值越高;反之,则越低。3、面积系数一个商铺,它的面积越小,涉及的总金额就相对较小,易为客户接受;相反,面积越大,总金额就越高,市场承受力就越弱。所以一个面积较小的商铺的面积系数要高于一个面积较大的商铺。4、楼层差系数由于首层商铺能接触到较大的客流量,而位于二层的商铺所接触到的客流量就远远小于首层商铺,所以一般而言,二层商铺的价值只相当于首层商铺的50%~60%,而二层以上的商铺与二层商铺的价值则相去不远。第三节单元租价的制定一、确定投资成本及分摊系数商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结,计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。由于不同位置、不同楼层的商铺/写字楼价值并不一样,为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。1、地铺/裙楼投资成本摊分系数表
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