商铺,整体招租和入住率较高,商业规模较为成熟竞品价格总结2PART.2项目销售价格定价定价测算策略————多种方法测算·客观市场参考·多种因素推导————多种方法比较策略:通过多重定价方法相比较,结合各测算方法,相衡测算方法的利弊,统筹得出本案商业的具体销售价格区域个案价格参考策略:通过与市场上项目进行横向和纵向数据比较,结合本案自身商业特点,从侧面反应本案的市场客观价格多种因素推导策略:项目为本司包销项目,除了考虑本案在市场上的客观静态价格之外,还应根据市场环境、各方利益,对产品价格在测算的基础上进行理性调整123定价测算原则原则1/从本案自身角度定价——项目为周边“仅存”的商业综合体,具有稀缺性——保证项目具有合理的销售速度和资金回笼速度原则2/从客观市场角度定价——江阴市中心商铺均价范围在17000-25000元/㎡之间(一拖二)——江阴商业供求矛盾加剧,考虑销售回款,应适当下调均价——江阴市场客户投资意向较差,处于观望状态,市场反应冷淡原则3/周边环境因素——本案周边环境整体氛围成熟,但业态落后,和步行街发展有较大差距——目前本案周边为住宅回迁区,人流量较少,客户导入难度较大本体市场环境定价方法一比较对象比较因素选取市场上在售项目:兴澄银座、万达广场、鹦鹉国际作为类比楼盘进行参考针对商业定价,所对比因素主要有以下几方面:地段因素、规划与配套、物业形态、规划、规模状况、建筑档次、车位数量、物业管理等它是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的价格做适当的修正,以此确定客观合理价格的方法本案商业部分选取市场上主要在售商业,运用市场比较法对项目进行价格测算与发展商的成本直接发生关系,而与市场竞争项目不直接相关,定价不利于竞争市场比较法成本法收益法假设开发法我司将以周边商业的价格作为定价基础,采取市场比较法对本项目商业销售产品进行客观定价
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