房地产评估-市场比较法案例分析

10610土地平整度10101010装修程度10151313层高10101010设施设备10101010所在楼层1010910有无下房101000建筑结构10101010面积㎡1089.410成新率7.88.08.68.0综合打分97.81018691成新率:可比实例1:1-10/50=80%可比实例2:1-7/50=86%可比实例3:1-10/50=80%待估实例:1-11/50=78%单价:可比实例1:760000/97=7835.05平方米/元可比实例2:770000/105=7333.33平方米/元可比实例3:730000/112=6517.86平方米/元交易日期修正:(平均每月上涨1%)?可比实例1:1+(3+9)1%=112/100?可比实例2:1+(2+9)1%=111/100?可比实例3:1+(8+9)1%=117/100?区域因素修正(打分法)项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3区域因素繁华程度10101010交通条件109119临街道路类型10101010公共设施99109基础设施1010910离市中心距离10101110社会条件10101010自然条件1091010房屋功能10101010区域环境11101110综合打分1009710298个别因素(秦皇岛还原利率为7%)可比实例1:使用年期修正1-1/(1+7%)39次方K=-----------------=99.57%1-1/(1+7%)40次方可比实例2:1-1/(1+7%)39次方K=-----------------=98.2%1-1/(1+7%)43次方可比实例3:1-1/(1+7%)39次方K=-----------------=99.57%1-1/(1+7%)40次方由以上得,待估房地产的评估价格为:?(8722.36+8912.02+8327.04)/3?=8653.81㎡/元