提出了两个原则: 一掌握灵活替代原则; 二以市场交易为尺度,判断影响价格的个别因素。施建刚在《基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究》中认为,在房地产估价中,出现误差是很普遍的现象,为此施建刚结合房地产估价实例,论述估价误差的一般规律,在此基础上对传统比较法估价误差和模糊数学法估价误差进行深入分Р析,首次得出了“传统比较法是一种精度较高的估价方法; 而模糊数学法估价的精度则更高, 若对价值量大或特殊房地产的估价建议采用此方法”等非常有益的结论。Р在房地产估价发展历史中, 己形成了许多种估价方法,而市场比较法(M ar k etРCo mP ari so n A PP ro ac h) 是其中最重要、最常用的方法之一,在房地产估价实务中往往为估价人员首先选用。随着市场比较法的理论探索和实践应用,市场比较法也日趋完善,但仍然存在一些急需解决的问题。Р1.3 研究内容与方法Р1·3 . 1 研究内容Р本文在阐述房地产估价基本理论的基础上,着重针对房地产价格评估方法中的市场比较法加以论述分析,并将市场比较法进行了改进,以克服其主观性较大、较粗糙的缺点,使其更加完善。主要研究内容如下:Р( 1)?总结和分析当前房地产估价中的市场比较法,指出了现有的市场比较法存在的问Р题。Р(2 ) 针对现有的市场比较法所存在的问题,对现有的市场比较法进行了改进。将模糊数学和层次分析法应用于现有的市场比较法估价中,建立相应的评价体系和计算模型,能较准确和客观的评估房地产的价格。Р( 3 ) 将改进的市场比较法进行了实例应用, 既全面展现了改进的市场比较法的估价过程, 论证了该方法具有更客观、更精确和具有实用价值的特点。Р总之,在可比实例的选取上引用了模糊数学中的隶属度和贴近度的概念,将定性的判断转化为定量分析,选择与估价对象贴近度较大的交易实例作为可比实例,减少了可比实例选
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