日至2014年5月14日的逾期交房违约金。对于上述案件,存在两种观点:一是应驳回原告的诉讼请求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”本案之中,双方当事人没有另外约定,房地产公司将房屋转移给买受人占有,则房屋的交付使用义务已经履行完毕,客观上已不存在违约行为,原告无权再主张预期交房责任。二是被告应当承担逾期交房后的违约金。根据商品房买卖合同约定,被告应将符合《住宅项目交付使用管理办法》规定的商品房交付原告,但被告交付时商品房未经竣工验收备案,不符合合同约定交付条件,属于瑕疵履行。瑕疵履行属于违约行为,原告有权要求被告承担违约责任。那么,本案中被告的交付行为应当是合同履行行为,但是是否属于瑕疵履行以及是否应当承担违约责任?首先,被告的行为构成瑕疵履行。瑕疵履行是指债务人虽然履行,但其履行并不符合规定或约定的条件,致减少或丧失履行的价值或效用的情形。根据瑕疵履行的上述定义,构成瑕疵履行应当具备以下四个方面构成要件:1.当事人一方已经作出了履行合同的行为,即必须有一方的积极行为,如无履行行为,只能构成不能履行、拒绝履行或迟延履行;2.履行标的不符合合同的约定即存在瑕疵。所谓瑕疵是指一方当事人交付或提供的标的物的种类、品质、质量、标准等不符合合同的约定;3.履行行为造成了履行利益的损害。履行利益,又称积极利益,是指一方当事人合理期待另一方完全履行合同而产生的合法利益,包括既得利益与可得利益。4.须可归责于履行合同的一方。本案中,被告于2014年1月17日将房屋交付原告的行为属于被告的积极履行行为;被告将未经竣工验收备案的房屋交付给原告的行为属于交付标的物的标准不符合合同的约定;被告的迟延交付行为造成了原告利益的损失;原告利益损失应归结于被告的瑕疵履行所致。故而,被告的行为构成瑕疵履行。
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