不足百分之三十,但交付使用已满两年。具备上述三个条件中的一条,即应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。物业管理6业主、业主大会与业主委员会6.2.3首次业主大会的筹备首次业主大会一般由业主筹备召开。业主筹备成立业主大会的,要在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。物业管理6业主、业主大会与业主委员会6.2.4业主大会的形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。但无论采用哪种方式召开会议,都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会会议分为定期会议和临时会议。物业管理6业主、业主大会与业主委员会6.2.5业主投票权的确定业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的住宅套数计算,每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权,按其拥有的物业建筑面积计算,每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权,最高不超过全部投票权的百分之三十。具有投票权的业主,可以在需要投票表决的决议、决定、事项中行使投票权。物业管理6业主、业主大会与业主委员会6.2.6业主大会讨论决定的事项和决议的形成(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第(5)项和第(6)项所形成的决议,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项所形成的决议,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
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