预期价格”是指土地购买者在购买土地之前,就已经预见到的土地在销售时的价格,预期的上涨是被考核者主观努力的结果,应该得到肯定Р说明Р超额利润Р提成比例Р调整系数Р2018/8/1Р“地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点,正略钧策建议根据外界条件进行选择Р通过土地价格评估剔出市场因素对超额利润影响Р地价参考法Р土地估价法Р优点:通过对项目销售期临近土地价格变动的参考,可比较客观地得出土地价格的变动情况,节约了评估成本;?缺点:并非所有项目公司在销售期的周边土地都会出现拍卖的状况,难以全面适用Р优点:无需考虑周边地价,直接可就项目土地评估,简便易行;?缺点:需要评估成本,且容易包含人为因素在内,影响评估的客观性Р两个方法顺序有别,当项目销售期内,周边有拍卖土地参考时,优先选择地价参考法,否则选择土地评估法Р正略钧策建议Р超额利润Р提成比例Р调整系数Р2018/8/1Р剔除市场因素的办法之二是根据周边类似开发项目的市场增长率对年初制定的目标利润进行调整Р超额利润Р提成比例Р调整系数Р周边类比法Р说明Р公式Р如果在开发项目制定目标利润的过程中,就是根据预测的市场增长率制定目标利润,则在考核期就可以根据市场的实际增长率对原先制定的目标利润进行调整Р超额利润=实际利润-目标利润×市场因素调整系数Р市场因素调整系数=实际市场增长率/预期市场增长率Р例如某项目的同类项目现在销售的话可以实现利润1000万,三年内同类项目的市场预计增长率10%,则该项目三年后的目标利润就是1100万元;如果三年后核算超额利润时,发现三年来市场的实际增长率是20%,则将目标利润调整为1200万元,在此基础上再计算超额利润Р优点:项目全过程中随时可用,每年末公司根据市场实际增长率评价,比较灵活?缺点:对市场信息的收集和把握程度要求比较高,建议在信息收集与整合能力提高后采用Р案例说明Р优缺点分析Р2018/8/1
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