素个别因素社会因素经济因素行政因素住宅区商业区工业区PKPK城市农村住宅工厂影响用地价格的区域因素序号影响因素影响因素的具体分析1区域自然因素区域在城镇的位置2区域社会因素常住人口及流动人口数量、社会人文环境3交通状况街道状况、道路状况与交通便捷程度4基础设施状况供水、排水、供电、供气、通讯的基础设施5商业繁华程度距离商业中心的距离、商务设施的种类、规模与聚积程度、经营类别、客流的数量与质量等。6区域行政因素区域经济政策、城镇规划限制、交通管制7区域环境因素区域环境与景观、噪音、空气污染或离污染源的临近程度。影响用地的个别因素影响因素影响因素分析的具体内容商业用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、与商业中心的接近程度、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的新旧程度、土地使用年限等。住宅用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物的新度。土地权利状况、与交通设施的距离。与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染的接近程度工业用地地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等。第三节市场比较法(交易案例比较法)一、基本原理以近期发生过交易的类似发地产进行比较,对这些类似房地产的价格作相应调整后确定被评估房地产的价格。关键在于交易实例的选择。一般来说,选取的可比实例应下例要求:实例所处的地区与估价对象所处的地区相同,或是同一供求范围的类似地区。可比实例的用途应与估价对象的用途相同。(居住、商业、办公、旅馆等)可比实例的建筑结构应与估价对象相同。(钢筋混凝土结构、转混结构、砖木结构等)规模应相当(建筑面积、土地面积)可比实例的交易日期与估价时点接近。可比实例的交易情况正常,为正常交易价格或可修正为正常交易价格,否则不能选为比较实例。
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