到房地产开发一般要2—5年,有一定滞后期。重要指数给4颗星。6、房地产自身条件(如:容积率、绿化率、建筑质量等)随着新技术不断应用到建筑当中,房屋质量一般不存在问题。所以对普通住宅的价格影响不是很大,但对豪宅、别墅来说,自身条件(尤其是容积率、绿化率)的影响还是很大的。7、银行利率开发商自由资金一般是20-35%,因项目类型而定,但不管怎样,银行贷款额还是比较大,况且现在居民买房大部分是银行贷款。其重要性也就不言而喻了。8、建筑成本虽然建筑成本占房价的比例一般比较固定,但是它的量还是比较大的,如果各原材料价格上升,影响建筑成本的增加,房价自然也就水涨船高了。重要指数4颗星,当之无愧。9、国内(地区)GDP一个地方的GDP越高,当地房价一般也越高。北京房价高于南昌;南昌房价高于宜春。这也很好理解。10、国家政策虽然政策对房地产市场影响很大,但随着房地产市场的不断成熟以及政策的稳定性,当今,房地产政策不太可能会出现前几年那样,一波接一波的出台。所以重要指数也就相应的降低了。11、房地产周边环境(包括安全、人文、经济、自然、交通等环境)孟母三迁无非是为了一个好环境,但当今中国,出现打砸抢烧毕竟是少数地方,一般来说各个地方都还好。所以相对来说,对房价的影响也就减弱了。12、人口密度一般来说,人口密度越大,对房屋需求也越大,房价也高,但是对于非普通住宅,一般不建在人口密度较大的地方,况且人多,也不一定买房的人就多。因此,人口密度对房价的影响也有限。13、外国人购房外国人在中国购房会受到很多限制,况且也主要是集中在几个比较发达的地方,对整体房价影响不是很大。综上所述:对于上海房价影响因素分析,一般都是由以上各因素共同作用引起的,但其影响作用会随着星级指数的降低而不断衰减。而对于最后一条“外国人购房”,甚至在某一地区不起作用,比如,有些比较偏的地方连外国人都没有,也就不存在外国人购房了。
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