成都商业地产分析 2012.11 何为商业地产? 狭义上: Retail real estate 包括商场、店铺、 MALL 、步行街以及社区商业等各种零售、餐饮、休闲等生活服务类精英方式的不动产。广义上: Commercial real estate 除此之外,涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。商业地产的真正含义?追求长期稳定的现金流。?以零售业的租金收入为目的的长期房地产投资。商业地产和住宅地产的价值差异?性质差异?用途的差异?价值判断的差异商业地产是一种消费型中间产品,其价值需要通过经营, 销售各个环节体现出来。商业地产是生产资料,其使用过程中会生成新的价值。住宅是一种消费型终端产品。其价值是通过出售得到实现。商业地产关注价值转移方向, 方式以及附加值的提升,由此而产生的外延性,派生性事项比较多。住宅是生活资料,其使用过程中是完全的消耗过程,只有地价的增值。住宅使用者关注的是产品本身,即产品的使用功能,其派生事项比较少。壹成都商业地产发展概况 2000 年以前起步期———商圈经济代表商业:春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈这是一个只有商圈经济没有商业项目的时代。春熙路商圈盐市口商圈骡马市商圈?商业项目在这个时代显得极为弱势。?三大商圈就是“城市综合体”。?百货大楼、人民商场就是主力。?街铺就是综合体内的小商家。?同时涌现的大量“商务楼”、“综合楼”,就是如今的“写字楼”前身。 2000-2008 年探索期———类综合体出现代表商业:新城市广场、铂金城、大世界商业广场、大地城市脉搏这是一个失败远远大于成功的时代。?集中式商业逐渐成为主流。?地产主导商业。?开发商的目的是为了实现短期盈利。?很多商业项目最后都被空置。 2001 2004 2006 2008 红红火火,遍地开花市场苦涩,供求萎缩项目盘整,创兴待发
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