盈余,比值越大说明盈利能力越强。对于一般对房地产投资而言, DCR>1.2为宜Р合理租售比如何确定?Р一般是指每平方米使用面积的月租金与没平方米建筑面积房价之间的比值,或该房产每个月的月租金与房屋总价的比值。范围常为1:100-1:200。如果比值低于1:100,表明该地区的房产投资价值被低估,投资潜力较大,房地产未来预期看好,如果高于1:200,意味着该地产价格存在一定的泡沫。Р合理的租售比应与当期的银行存款利率相适应,与土地的使用产权年限有关,价值从开始购买就是逐年递减的,随经济发展而变化,如城市化进程中,租售比较高是合理的,因为土地可以续期,房屋拆迁成本高,远远超出了当初的购买价格等。Р第五章房地产投资现金流贴现分析Р1.思考题:Р传统分析方法相对于现金流贴现方法有何不足?Р忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量,而仅仅集中在经营期的第1年,最多也是前面几年的经营情况。Р未考虑投资期末处理(即销售)物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来说,期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。Р忽略了净现金流量的时间问题。Р净现值法和内部收益率法的差异有哪些?РNPV=t=1n(CI-CO)t(1+ic)-tРt=1n(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0Р净现值使用了现金流量。公司可以直接使用项目经营所获取的现金流量。Р净现值包含了项目的全部现金流量。其他一些投资决策方法往往会忽略某一特定时期之后的现金流量。难点为确定贴现率。Р净现值对现金流量进行了合理的折现。内部收益率具有净现值的一部分特征,本身不受资本市场利息率的影响,而是取决于项目的现金流量,是每个项目的完全内生变量。РIRR 反映的只是平均收益率。在市场利率有变化的情况下,不能单凭一个IRR 指标来判断投资项目的优势。Р多重收益率的情况,即在IRR 的计算中, 有时会出现两个或两个以上的结果。
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