困境,破产现象更加普遍,甚至有一些实力雄厚的大型公司也难免盟受重大损失。房地产周期波动形态: p181 (1 )长期趋势房地产周期中的长期趋势反映的是房地产业发展过程中长时期的总量变化趋势。房地产业发展的长期趋势主要受人口增长、城市化进程、资本积累、产业结构变化、技术进步等因素的影响。(2) 景气循环景气循环是指房地产业的实际发展与其长期趋势之间的偏差,围绕长期趋势发展的波动,即反复调查市场部断从繁荣滑向萧条, 又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。影响因素:存量房的调整、就业与收入水平的变化、地区人口的增长以及政府货币的政策变化(3 )季节波动季节波动是指反复调查也在一年之内活动的有规则的变化。影响因素:市场需求方面,市场供给方面。(4 )随机波动房地产业的发展还可能受到地震、洪水等自然灾害, 也包括战争、政治风波等不确定因素, 由于这些因素凡是的时间与强度具有不规则和不可测性, 对房地产业的总体发展的影响基本属于一种随机现象,因此叫随机波动。 4 、试结合中国实际,论述房地产周期波动与宏观经济周期波动的关系。(1) 、房地产周期与宏观经济周期的相互影响 1) 、宏观经济周期对房地产周期的决定性作用供给层面, 通货膨胀率、工资、利率、货币供应量等宏观经济变量的变化通过影响房地产开发投资的生产成本和预期对房地产供给生产影响; 在需求层面, 收入、利率、通货膨胀率等宏观经济变量通过影响居民和企业持有物业的成本和预期对房地产需求产生影响。 2) 、房地产周期对宏观经济周期的影响从房地产投资影响来看。在房地产业扩张时期, 房地产投资增加, 根据总供给和总需求模型, 在投资乘数作用下, 一定量的起初投资引发了一系列轮次的消费, 带来了总产出的数倍增加。同时, 由于房地产业关联产业多, 房地产投资的增加必然带来上游、下游诸多产业投资的增加,从而增加总投资水平,进一步增加总产出。
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