大,商业产品暴增,业态繁多,商业地产的发展已经严重超越了城市化的进展;区域未来供应量较大,区域在售(烟台阳光100、天鸿新天地)及待售(胜利小区)项目多,同质产品会分薄市场份额,竞争大,产品设计将非常重要;国家一系列调控政策的影响不容忽视。Р同业方面Р目前在营业的大型商场(如振华购物中心、振华商厦、阳光国际、百盛购物中心等),也都会在将来的时间内进行不断的调整,这必然会在客户资源上形成竞争,同时也有可能造成一定程度上的客户重复现象,从而引发租金方面的收益。Р4、项目机会分析(O)Р宏观经济提供动力源泉Р目前烟台的经济发展速度连续保持高速发展,在整体经济运行良好的形式下,商贸业也得到了稳步快速发展,据统计资料显示。强劲的经济发展为社会零售业提供了直接动力和保障;Р旅游业的发展提供商业支持Р烟台的十五规划中将旅游产业作为重点行业去发展。烟台的旅游行业近一两年得到了飞速的发展,旅游产业的发展必将会促进商业的发展,因为旅游行业会带来大量的客流支持和巨大消费空间;Р连锁扩张上升到店铺资源竞争Р随着中国加入世贸,零售业逐步放宽外资进入条件,国外知名连锁企业纷纷抢滩中国,加上本土连锁为与国外连锁企业相抗衡,积极谋求企业扩张,近两年国内外实力型连锁企业的扩张速度基本上在30%左右。这种迅猛的扩张速度使得对商服物业的需求迅速增加,以致直接上升到店铺资源的竞争,特别是质素优良的物业;Р缺口物业成为发展契机Р在烟台商业调查中发现,目前芝罘区所供应的商服物业均以超市、百货为主、特色商业成为缺口物业,Р这为本项目提供了最大的发展契机。Р二、总体规划布局建议Р(一)动线设计Р1、人流Р地下二层人流动向Р外围人口流向Р内部人口流向Р说明:打通地下二层商业人流,使地下商业街能够贯通。Р地下一层人流动向Р内部人口流向Р2、车流Р商业地下二层,住宅地下三层车流Р支、干路车流Р内部车流Р说明:打通西南河路延长线
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