格的平衡。例如:别墅搭配洋房、洋房与小高层组合等等。(3) 价格策略:逐步提升价格,实现财务平衡。如果可开发的楼盘较大, 其物业类型较丰富, 产品的存量较多,开发周期较长,其价格可以调整的空间就会越多, 因此在产品层面和时间层面就可以有更多的选择。那么,价格就可以实现小步快跑, 逐步提升价格, 逐渐提高利润空间。(4) 展示策略:重点展示商业和园林。这个阶段,临街的商业开始有了经营者,园林、景观、绿化和社区街道也逐渐成熟起来了, 项目有了更多人居的气息,新城开发的感觉会弱化许多。这个时候, 重点展示商业和社区的成熟部分, 社区的细节表现就是十分重要的展示。例如: 夜晚的路灯、路边的垃圾桶、生动有趣的小品等。 3、盈利期阶段项目进入尾期, 我们对于实现利润目标更加充满信心和希望,操盘策略也发生很大的变化。(1) 推广策略:以企业品牌为主。推广策略由“项目品牌”转向“企业品牌”,在推广的过程中要有意强化企业品牌的输出。 9 (2) 产品策略:实现高容积率,创新产品。此阶段,项目有基础和条件进行新产品开发,比如:高层楼盘,把最后可以利用的容积率兑换成产品价值。产品创新是相对的, 只要在同一个城市、同一个区域没有出现过的产品,尽管这种产品很平常,都算是新产品。(3) 价格策略:提高价格,降低速度。在最后一期的土地上, 要开发最优质的产品, 在降低开发和推售速度的同时提高价格,实现较高的利润。此时不是为了快速回收资金, 而是为了“利润最大化”。(4) 展示策略:实景展示胜于雄辩。这个阶段的社区已经成熟, 应当直接展示项目的成熟之美,实景展示胜过千言万语,可以举办摄影大赛等活动,来展示社区的实景。综上所述, 在四五线城市开发房地产, 一定要根据当地经济特征、客户群体特征、行业竞争状况和当地主流产品, 确定好自己的开发模式、战略定位和操盘策略, 才有可能实现开发目标,达到胜利的彼岸。王毅
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