累进税率表第三部分转让房地产增值额的确定土地增值税的征税对象即增值额=应税收入-扣除项目。一、收入额的确定? 纳税人转让房地产取得的收入,包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看,包括:①货币收入②实物收入③其他收入1.实物收入:按收入时的市场价格折算成货币收入;2.无形资产收入:专门评估确定其价值后折算成货币收入;3.外国货币:按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。二、扣除项目及其金额(要两看:看主体看标的,扣除项目有差异)? (一)新建房地产的扣除项目的确定(扣五项)? 1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容:? (1)纳税人为取得土地使用权支付的地价款:? 出让方式取得的地价款为支付的土地出让金;? 以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金;? 以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。? (2)纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用,如登记、过户手续费和契税。2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)? 是纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括:? ①土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。? ②前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。? ③建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。? ④基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。? ⑤公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。? ⑥开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
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