公司出售一栋商品房,获得销售收入3,000万元,并按当地市政府的要求,在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下:支付土地出让金200万元,房地产开发成本为600万元,其他允许税前扣除的项目合计200万元。 (1)如果公司未将代收费用并入房价,而是单独向购房者收取,则:允许扣除的金额为:200+600+200+(200+600)×20%=1160 (万元);增值额为:3000-1160=1840(万元);增值率为:1840÷1160=158.62%;应缴纳的土地增值税为:1840×50%-1160×15%=746 (万元) (2)如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取,则:允许扣除的金额为:200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(万元);增值额为:3000+200-1360=1840(万元);增值率为:1840÷1360=135.29%;应缴纳的土地增值税为:1840×50%-1360×15%=716(万元) 显然,该公司无论代收费用的方式如何,其销售该商品房的增值额均为1,840万元,但是采用第二种代收方式,即将代收费用并入房价,会使得可扣除项目增加200万元,从而使纳税人少缴纳税款30万元,导致应纳的土地增值税减少。 由于在计算土地增值税时,土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目×适用的速算扣除系数,无论代收方式如何,增值额都是不变的,将代收费用并入房价,可扣除项目金额增加A,则会使得应缴纳的土地增值税减少:A×适用的速算扣除系数,如果代收的费用较大时,可扣除项目增加,还可能使整体的增值率下降,给纳税人带来更大的节税效益。 当然,需要注意的一点是,如果在增值率未超过50%情况下,由于适用的速算扣除系数为0,所以无论代收方式如何,纳税人的税负是一样的。在这种情况下,纳税筹划就没有什么意义了。