%的? 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%? (4)增值额超过扣除项目金额200%的? 土地增值税税额=增值额× 60%-扣除项目金额×35%? 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。Р土地增值税的计算步骤Р(1)确定房地产转让收入;?(2)计算确定扣除项目金额;?(3)计算增值额(增值额=转让房地产收入-扣除项目金额)?(4)计算增值额与扣除项目金额之比即增值率;?(5)确定适用税率计算应纳税额? 应注意:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。Р例:某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼,取得1000万元的销售收入(营业税税率为5%,城建税税率为7%,教育费附加3%,地方教育附加1%)。该公司为建造写字楼支付了100万元的地价款,建造此楼时投入200万元的房地产开发成本(该公司同时建造别的商品房,不能按该出售的写字楼计算分摊银行贷款利息支出),计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税。? 第一步,确定转让房地产的收入。转让收入为1000万元;? 第二步,确定转让房地产的扣除项目金额。? 取得土地使用权所支付的金额100万元;? 房地产的开发成本为200万元? 房地产开发费用为(100+200)*10%=30万元? 与转让房地产有关的税金为1000*5%*(1+7%+3%+1%) ? =55.5万元;? 从事房地产开发的加计扣除为(100+200)*20%=60万元? 转让房地产的扣除项目金额为? 100+200+30+55.5+60=445.5万元? 第三步,计算转让房地产的增值额1000-445.5=554.5万元? 第四步,计算增值额与扣除项目金额的比例? 554.5/445.5=124.5%? 第五步,计算应纳的土地增值税税额? 554.5*50%-445.5*15%=277.25-66.83=210.42万元
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