的房地产项目,是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设转让房地产项目所有权的业务活动。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于销售自行开发的房地产项目。(二)纳税人类型及计税方法、一般纳税人※年应税销售额超过万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人※适用一般计税方法:当期应纳税额当期不含税销售额*税率()当期进项税额、小规模纳税人※未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人。※适用简易计税方法:当期应纳税额当期不含税销售额*征收率()二、房地产业纳税人(二)纳税人类型及计税方法、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目按规定可以选择适用简易计税方法计税。※房地产老项目,是指:①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在年月日前的房地产项目;②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在年月日前的建筑工程项目。※一经选择简易计税方法计税的,个月内不得变更为一般计税方法计税。二、房地产业纳税人三、销售额的确定(一)基本规定销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外。房地产主管部门指定开发企业代收的住宅专项维修资金不征收增值税。三、销售额的确定购地:.招拍挂.直接购买.先改造后购入.拆迁补偿.划拨一般计税下涉及差额计税土地成本构成复杂土地流转交易多样性一般计税下涉及差额计税土地成本构成复杂土地流转交易多样性三、销售额的确定(二)差额扣除规定、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式:销售额(全部价款和价外费用当期允许扣除的土地价款)÷()注意以下三个方面:三、销售额的确定
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