Р按照现行税法规定,“自2003年1月1日起,以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。”中国注册会计师协会编,2006.4:《2006年度注册会计师全国统一考试辅导教材——税法》,经济科学出版社,第114页Р而且,《土地增值税暂行条例》规定,“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。”这规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。Р如果房地产的购买是具备一定条件的企业或公司,则可以考虑先以不动产投资入股,再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例,甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业,如前所述,如果以2400元/m2的价格直接出售,需要缴纳土地增值税108万元,缴纳营业税60万元,城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方以企业达成协议,甲企业先以该房产向乙企业达成协议,甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资,稍后再以1200万元(0.24×5000)的价格向乙企业转让该股权,则可以合法合理地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时,为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性,甲企业可以做出一些让步,给予乙企业一定的利益补偿,但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。Р(三)成本筹划方法Р房地产开发企业的成本费用开支由多项内容,不仅包括土地的征用及拆迁补偿费,前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等,而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用,管理费用和财务费用。前者是房地产开发成本,后者是房地产开发费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用,不按纳税人房地产开发项目实际
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