型三种形式?购买住房抵押支持证券(MBS)РMBS:住宅抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,已达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。? 银行将所持有的个人住房抵押贷款债权,出售给专门设立的特殊目的的公司(房地美、房利美),由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合,每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致,通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保,转化为信用等级较高的证券出售给投资者,投资者可获得间接投资收益。Р三、房地产投资的特性?位置固定性或不可移动性:注意区域的变化?寿命周期长:经济寿命、自然寿命(见下页)?适应性:适应市场环境的变化,改变用途?各异性:区位、环境、建筑物、临街情况等?政策影响性:土地供给、住房、金融、财政、税收政策等?专业管理依赖性:离不开专业化的投资管理活动?相互影响性:房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响Р房地产寿命周期:? 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经?济寿命是指在成长市场和运营状态下,房地产的经营?收益大于其运营成本,即净收益大于零的持续时间;?自然寿命设置房地产从地上建筑物建成投入使用开?始,直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化?或损坏,不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿?命一般要比经济寿命长得多。? 经济寿命:公寓、酒店、剧院40年? 工业厂房、普通住宅、写字楼45年? 银行、零售商业用房50年、? 仓库60年、乡村建筑25年Р四、房地产投资的利弊?(一)房地产投资之利? 1、相对较高的收益水平? 2、能够得到税收方面的好处? 3、易于获得金融机构的支持? 4、能抵消通货膨胀的影响(保值增值性)? 5、提高投资者的资信等级?(二)房地产投资之弊? 1、流动性差 2、投资数额巨大? 3、投资回收期较长 4、需要专门的知识和经验
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