索了企业与政府双赢的用地转型模式。 4.思考与总结许多城市在经历增量快速扩张后,开始面临城市建成区内部存量工业用地更新的问题。而在更新过程中更多采用正式更新,通过政府回购收储土地,招拍挂,二次开发建设为商业、住宅房地产项目或商务园区,往往需要较高的经济、时间、行政成本。上海在经历了非正式更新及正式更新两个阶段后,开始逐渐探索引导工业用地向生产性服务业转型,在给予企业在用地性质可改变、地价优惠、容积率可提高的基础上,对更新后企业的物业持有比例,补缴土地差价要求以及无偿提供一定比例公益性设施均提出了要求。既调动了企业积极性,同时探索了通过工业用地更新带动完善地区公共服务设施的路径,引导了工业用地企业从生产向生产性服务业的转型。同时笔者结合企业访谈诉求及闵行工业用地梳理,在现行政策基础上提出以下两方面建议。 4.1突破政策瓶颈,考虑集体建设用地适用现行政策在《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》中,其第二条(适用范围)指出: “本办法适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动”。但以闵行区为例, 工业用地权属上国有划拨、国有出让、村镇集体用地间比例约为1:1:1,村镇建设用地未来更新缺少工业用地政策指导,新政策应考虑突破现有政策瓶颈,使村镇集体建设用地适用先行政策。图8闵行区工业用地权属分布图 4.2对公共服务设施进行单元化、系统化梳理,使得工业用地更新与公共服务设施布局合理挂钩。政策中规定工业用地转型中10%建设用地或15%的物业经营权用于公益性设施或绿地, 然而现状工业设施布局相对分散,与规划公共服务设施、绿地难以完全匹配,因此建议在一定单元范围内对公共服务设施布局进行系统梳理,使得工业用地更新相挂钩的公共服务设施有的放矢。以闵行区为例,建议其结合控规单元,形成约20万人次区域,在此区域内建立工业用地转型与公共服务设施建设挂钩的机制,进行公建、绿地的平衡。
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