本的一部分,如按形象进度评估存货时已将该部分考虑在内,则预付工程款不要再重复评估,或可在资产清查时将这部分预付工程款调整至存货科目,避免重复评估。(3)注意存货与应付账款的关联性。应付账款列示应付未付的工程款,开发商按照合同进度分期支付工程款项,往往与工程建设的形象进度不一致。评估时应要求施工企业和监理公司出具相关证明文件, 确定工程形象进度所对应的应付未付工程款、设备款有多少。同时评估人员要核查账簿,了解这些未付款哪些已经计入应付账款,哪些未在账面反映,对未入账的应付未付款项应在存货评估值中扣除,或增加负债评估值,已入账的应付账款不要重复扣除。(4)注意存货与预提费用的关联性。预提费用往往是企业尚未发生,而根据合同和预算等文件预提的开发成本。在进行存货评估时应注意:已经预提的部分不应在存货评估值中重复扣除,如果存货评估值中未包含或已扣除这部分预提费用,则在进行负债评估时,该项预提费用应评估为0值。(5)注意存货与其他应收款的关联性。有时有这种情况:房地产企业将小区内某一项工程发包给建筑施工方,会计为了对该项工程单独核算,就把该项工程相关的成本费用、预收预付,都暂时记在其他应收款科目。评估人员应该关注其他应收款的内容性质,将这类性质的其他应收款调整到存货科目评估。(6)注意存货科目与待摊、递延资产、递延税款、应交税金的关联性。房地产企业在未结转销售收入前, 有时将预收房款的销售费用和税金列入待摊、递延资产。我们对存货评估时应将上述已发生的税、费视同开发成本作分析计算或适当调整,同时注意已收款的商品房在扣除相关税费时要考虑已缴税款的因素。四、小结总之,在进行房地产开发企业存货评估时,应结合房地产存货的具体特点,选择恰当的方法进行评估, 并注意整体企业资产评估和房地产评估的专业衔接, 这样才能准确的把握房地产企业存货的价值水平。(作者单位:北京首佳房地产评估有限公司) 重庆维普
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