款的按合同售楼单价评,未销售的商品房按未来预测楼价评;已收款的商品房在扣除税、费、基金时要考虑已缴税款的因素。Р6、怎样确定形象进度Р在建工程评估时按形象进度所对应的价值扣除应付未付款为评估值。那么操作中具体怎样确定基准日的形象进度呢?个人理解的经验是根据该工程在基准日时完成的各分部分项工程的造价之和除以总预算价的百分比为形象进度。Р(五)房地产企业评估中值得商榷的其他问题Р1、房地产开发企业一般为项目公司,如果是工程规模很大,分期开发,或有几个开发项目,甚至连长期投资也是项目公司。这类房地产开发公司未来的发展受经济发展周期的影响很大,用收益法评估是否合理?我们认为应根据实际情况分析确定。Р2、房地产开发产品的土地是否都适用假设开发法评估?我们认为要根据土地开发建设状况、有无详细批准规划而定。Р七、房地产开发企业存货的评估方法Р房地产开发企业的存货,主要包括房地产开发产品和开发成本。Р1、对房地产开发产品-商品房,采用市场法进行评估。已经签定商品房销售(预售)合同的根据合同确定开发产品销售金额,尚未签定商品房销售(预售)合同的主要采用市场比较法确定开发产品销售金额,在此基础上扣除相关税费确定评估值。根据产品是否畅销情况采用下列公式:Р①比较畅销Р评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税Р②平销Р评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润Р③滞销Р评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-全部净利润Р2、对已通过规划设计方案的房地产开发项目,应采用假设开发法进行评估。由于房地产开发成本属于存货,在假设开发法评估结果基础上需扣除企业应缴纳的所得税。则基本公式如下:Р评估价值=税前评估价值-所得税Р税前评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税
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