状态下市场价值为12000元/平方米。在价值时点,该房地产已出租使用,租赁期限为3年,租金按年支付,年合同租金净收益为 :400元/平方米。经测算,目前该房地产市场年租金净收益在租约期内为350元/平方米,目前该类型房地产报酬率为7.5%,在不考虑其他影响因素的情况下,求取估价对象在有租约限制状态下的市场价值。分析:估价对象因有租约限制而导致实际租金收益与市场客观租金收益不同,可以在其正常市场价值的基础上,通过承租人权益价值(承租人可以享有承租人权益价值,即承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值,其评估价值为按合同租金净收益与市场租金净收益的差额的价值,正负均有可能)的调整求取估价对象在有租约限制状态下的市场价值。计算公式为:应用案例4:某公司自建工业用房地产,经采用成本法评估在无租约限制状态下市场价值为1800元/平方米。在价值时点,该房地产已出租使用,距租赁合同结束期还有5年,租金已在签定租赁合同时一次性付清。经测算,该房地产剩余经济寿命为30年,目前该类型房地产报酬率为7.0%,在不考虑其他影响因素的情况下,求取估价对象在有租约限制状态下的市场价值。分析:估价对象租金在租赁时一次性支付,可以视为估价对象从价值时点到租赁期结束期间不能另外产生收益。可采用计算公式为:其中,式中:r为因租约限制(收益期缩短)的价值减损系数;Y为房地产报酬率;m为从价值时点至租赁合同结束的年限;n为房地产剩余经济寿命年限。代入公式计算,得:综上所述,对有租约限制的房地产可以直接采用收益法进行估价,也可以灵活运用收益法的相关原理并结合比较法、成本法等进行估价。具体到评估过程中,估价人员还应剖析租约限制条件(合间租赁、租赁期限、租金支付方式等)对房地产市场价值的影响机理,才能拟定科学合理的技术路线,科学、高效地完成估价工作。 (作者单位:江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司)
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