时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定, 这是因为建设单位在物业销售之前是物业的惟一业主, 即第一业主,而且这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕,这是建设单位能够制定业主公约的基本依据。业主临时公约在业主成立业主大会后, 业主通过业主大会会议表达自己的意志, 决定制定新的业主公约, 或者修改业主临时公约,当然也可以继续保持业主临时公约,但此时的业主临时公约经过业主大会的审议通过以后已经转化为正式的业主公约了。三、答: 需待中海雅园物业管理区域内的业主大会成立,选聘出新的物业管理企业后,在业主委员会代表全体业主与该物业管理企业签订的物业服务合同生效的条件下,才能使前期物业服务合同提前终止。参考 1. 《物业管理条例》第二十六条明确规定: “前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”四、答: 不能。首先,中海世纪公司是依据海淀小区办核准同意的中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约受聘的。符合公约规定。其次, 中海兴业公司( 甲方) 与中海世纪公司( 乙方) 签订中海雅园物业管理全权委托合同, 约定甲方委托乙方对中海雅园进行物业管理,委托管理期限为 5 年。在本案中,前期物业服务合同仍然处于约定期限范围内。最为重要的是在此物业服务期间业主大会也没有作出选聘新的物业管理企业的决定, 而选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职权,而非业主委员会的职权,业主委员会只能在业主大会选聘出新的物业管理企业情况下,才能代表业主与该新的物业管理企业签订物业管理服务合同。本案中,中海雅园管委会未经业主大会决议,是无权解聘物业管理企业的,其未经业主大会授权与其他公司所签订物业管理委托合同也是无效的。因此,该前期物业服务合同仍然生效,相关权利义务仍然需要遵循。中海雅园管委会也不能诉请法院判决中海世纪公司无条件撤出小区。
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